コンコンマンション建築にあたり、立ちはだかる難題、、、
「隣地との売買交渉」について綴ります
経緯については、前回記事に書いた通りですがvilaine.jp
ハクビシン事件の後、お隣さんに建替工事についてのご報告等はしていて
HMから隣地の買取プランについての提案があった後、再度ご連絡を取り、お住まいの熱海にお伺いしてお話をすることになりました。
不動産には、いわゆる「定価」というものがありません！！
その為、不動産は言い値で取引されるのですが
最終的に「できるだけ高く売りたい」という売主と「できるだけ安く買いたい」という買主、双方の合意によって決定された金額が取引価格になります。
とはいえ取引の目安になる価格は存在しているわけで、土地の売買交渉にあたり、まずは専門家による客観的な不動産評価が必要！！
ということで、事前に土地の査定を出していただくことにしました〜
不動産の適正価格とは？
・公示地価・基準地価（都道府県地価調査）
・相続税路線価
・固定資産税評価額
・実勢価格：実勢価格は実際に取引された価格なので、最も現実的な価格ではあるのですが、取引時期、経済情勢や需給関係を考慮する必要があります。成約価格は国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」で調べることができます（「不動産取引価格情報」は、不動産取引当事者へのアンケート調査を元に公表されたもの）。
・立地条件や周辺環境
・土地の形状・面積：形状が正方形や長方形等の整形地は価格が高くなりますが、不整形地や、道路に接する出入口部分が細い旗竿地、崖地・傾斜地は価格が低くなります。また土地の用途に対し、面積が極端に狭い土地や広すぎる土地も、買い手が限られる為、敬遠されることがあります。
・接道状況：接道の方向や本数、道路の幅員や種類、接道間口の状況 ・セットバック：幅4m未満の道路に接している土地は、道路の中心線から2mまでの範囲に建物や塀などの工作物を建てられません。セットバック部分は価格に含めず評価します。 ・用途地域、建蔽率、容積率 ・借地権や抵当権等、第三者の権利の有無
・・・これらの指標や土地の特性、個別の事情を考慮しながら算定されます￥
Ａ・Ｂ：コンコン荘
Ｃ：お隣さんのアパート
Ｄ：コンコン荘、お隣さんの通路
※所有権1/2（コンコン、お隣さん）
Ｅ：コンコン荘専用通路
コンコンはコンコン荘２棟＋それぞれの通路（Ｄは所有権1/2）、
お隣さんは奥の１棟＋通路（所有権1/2）という旗竿地
お隣さんの物件は旗竿地である上に、共有名義の不動産は扱いが難しく、一般的には極端に安く査定されてしまうとのこと、、まぁそれは想定の範囲内ではあったのですが
①土地面積が流通する大きさではないこと
②公道に面しておらず、通路が共有持分であること
③共有持分を有する者以外にはメリットが少なく、競争原理が働かないこと
・・・等から、適正な価格を示すことは厳しいが、共有者のコンコンが買い取る場合、1,000万円～2,000万円位が妥当な金額ではないか、、とのことでした。
そこで、コンコンの頭の中に蘇る記憶・・・・
数年前にお隣さんが不動産会社を通じて物件を掲載していた際、提示価格は確か、
1,780万円！！だったはず！！！
と、いうことは？？
このまま、土地の売買交渉は上手くまとまるのか！！？
ということで、続きはまた次回
ところで一昨日は旧正月、今月から丙午年の幕開けですね～
パワフルな飛躍の年、きちんと準備できていますか？
活気のある時なので、何でも上手くいく気がする！と感じるかもしれませんが
勢いだけで進むのではなく、まずは冷静になって立ち止まることが大事。
だからといって、挑戦することを放棄して何もせず、、というのもだめなのです
私も一気に良い流れに乗るぞ！！と思いつつ、暴れ馬にならないように、気を引き締めながら頑張っていきたいと思っております。
では！
